המדריך
כל המושגים, המסלולים והאופציות הרלוונטיות, בצורה זמינה וגלויה
אם הגעתם למדריך הזה אתם כנראה כבר קרובים מאוד למשכנתא שלכם!
בשביל שזה יהיה עוד יותר קרוב, המדריך הזה יהיה סופר ידידותי ויתרום להבנה שלכם כיצד כל התהליך הזה עובד!
אנחנו ננסה להקיף את כל המושגים, המסלולים והאופציות הרלוונטיות העומדות לרשותכם, בשפה בהירה מובנת ומתומצתת, ככה תהיו אולי מהיחידים שמבינים על מה הם חותמים!
רגע אחד לפני שנתחיל
יש לכם יועץ משכנתא? אם כך, עזבו, אתם לא צריכים לקרוא את כל המדריך זה (אף על פי שהוא מאוד ידידותי). תחסכו לעצמכם זמן יקר ותנצלו אותו למשפחה, לחברים ולדברים דחופים יותר. היועץ יגיד לכם בדיוק מה צריך לעשות ומתי. אתם יכולים לסמוך עליו.
קצת סדר
אז בשעה טובה הגעתם להחלטה לרכוש את הנכס שכל כך רציתם ופניכם לסגירת חוזה ולקיחת משכנתא.
אבל איך עושים את זה? למי פונים? מה צריך לקחת בחשבון? מה הדבר הראשון שצריך לעשות?
לפני שנציג לכם את שלבי הפעולה, יש עוד דבר אחרון שאתם חייבים לדעת. כולנו הרי משתדלים תמיד ל”מסור נפש” ולהשוות מחירים, ובשום אופן לא לשלם שקל אחד יותר, גם במוצרים שפער המחירים ממילא לא משמעותי.
אבל במשכנתא אם לא ידעתם עד כה, ההבדלים כל כך משמעותיים, כך שאם תלכו לבנק הלא נכון או אפילו לסניף הלא נכון, או אם לא תדאגו לתמהיל משכנתא מדויק מבעוד מועד, אתם כנראה תפסידו המון המון המון כסף!!
הבנקים נראים לרובנו כמשהו ממסדי הפועל עם כולם בצורה סטנדרטית ושווה, אך מדובר בשוק חופשי כמו בכל מה שאנחנו מכירים.
מ-ת-ח-י-ל-י-ם-!
10 שלבי הפעולה המלאים:
- להבין איזה נכס אנחנו רוצים ויכולים לרכוש
- הוצאת אישור עקרוני מהבנק
- חתימה על חוזה עם המוכרים
- בניית תמהיל משכנתא מקצועי
- ביצוע מכרז ריביות חכם בין הבנקים
- הערכת שמאי
- חתימה בבנק
- ביטחונות
- קבלת המשכנתא
- שיפור מתמיד של תנאי המשכנתא (מחזורים)
בואו נעבור ביחד שלב אחר שלב!
כי חשוב להבין את כל הצעדים שאתם עושים ולא לדלג על שום שלב.
1. תבינו איזה נכס אתם רוצים ויכולים לרכוש
בשביל לקנות דירה ראשונה תצטרכו שיהיה לכם הון עצמי של 25% ממחיר הדירה.
כלומר אם מחיר הדירה עומד על מליון ₪, תצטרכו שיהיה ברשותכם 250,000 ₪.
אם אתם עוברים לדירה אחרת ומוכרים את זאת שברשותכם אתם תצטרכו 30% הון עצמי ממחיר הדירה. היינו 300,000 ₪ בדוגמה של המליון.
לגבי דירה להשקעה אתם כבר תצטרכו להעמיד הון עצמי של 50% ממחיר הדירה.
הוצאות נוספות שיש לנו בדרך:
חייבים לזכור שאנחנו לא מחשיבים את כל הכסף שיש ברשותנו, אנחנו הרי צריכים להמשיך לחיות ממשהו.
דבר נוסף וקריטי– עלויות המעבר והעלויות הנוספות שיש בכל התהליך הזה מחייבות אותנו לעשות חושבים על מנת להבין בדיוק כמה כסף אנחנו יכולים להקצות לרכישה. (יש באתר קובץ ידידותי שיעשה לכם המון סדר)
הוצאות לדוגמה: שכר עו”ד, שכר מתווך, שכר יעוץ משכנתא, עלויות מעבר ושיפוץ והוצאות בלתי צפויות אחרות.
ברגע שאתם מבינים מהו התקציב שלכם, אתם תוכלו לבחור את הדירה שהכי מתאימה לכם ובנחת.
2. הוצאת אישור עקרוני מהבנק
זה הזמן לגשת לבנק (או להתקשר) ולבקש אישור עקרוני. אישור עקרוני הוא מסמך המאשר כי הבנק יהיה מוכן לתת לנו את המשכנתא באופן עקרוני.
זהו בעצם אישור תיאורטי שניתן לנו על בסיס הנתונים הראשוניים שנתנו לבנק ומציין כי אנו עומדים בתנאי הסף לקבלת המשכנתא וכי אפשר להתקדם לחתימת החוזה מול מוכרי הדירה. מומלץ אפילו להחזיק כבר בתמהיל משכנתא מוכן (להלן).
חשוב לדעת כי לפני שהבנק ייתן לנו את המשכנת בפועל, הוא ירצה לקבל את כלל המסמכים הרלוונטיים המעידים כי הפרטים שמסרנו אכן נכונים.
בשביל להימנע ממצב של אי נעימות, יש למסור אך ורק פרטים נכונים. לא יעזור כאן לשקר או לסלף, כי הבנק יוודא שכל הפרטים אכן נכונים. עם זאת, יש להימנע מ”לשתף” את הבנק בדברים ‘שלא יתרמו להתקדמות המשכנתא’ (כדאי להתייעץ לפני כן).
האישור העקרוני אינו מחייב את הבנק ותקף ל24 ימים!
קיבלתם אישור עקרוני? מצוין! עכשיו עליכם לאסוף את המסמכים הבאים:
- צילום ת.ז + ספח (רישיון/ דרכון לא רלוונטי)
- 3 תלושי שכר אחרונים
- לעצמאיים בלבד- שומת מס לשנת המס האחרונה
- לעצמאיים בלבד- אישור רואה חשבון על הכנסות לשנת המס הנוכחית
- אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים (אם יש)- שכר דירה
- תדפיסי עו”ש לשלושת החודשים האחרונים לכל החשבונות
- (טופס 160 במידה ויש לכם בונוסים)
- תדפיס הלוואות קיימות
- העתק של חוזה הרכישה
- אישור זכויות/נסח טאבו (- מספיק מהאינטרנט)
- טופס מש”ח – דיווח לרשות המיסים
- מסמכים נוספים כדרישת הבנק
אין טעם להסתיר מסמכים, הבנק ישים לב לכך!
3. חתימה על חוזה עם המוכרים
דברים שחשוב לשים אליהם לב לפני החתימות.
– מומלץ מאוד לחתום בימי שיגרה ולא בתקופת חגים או חופשים אחרים של הבנקים והרשויות.
– לוודא שאין בעיות של רישום בנכס כגון חובות או חוסר של היתרי בניה ושהבנק אכן יהיה מוכן למשכן אותו.
– על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות יש להיוועץ עם יועץ המשכנתא שלכם.
4. בניית תמהיל משכנתא מקצועי
נתחיל בכמה מושגים ששווה להכיר
תמהיל- התמהיל הוא שיכלול של כל הפרטים הגדולים והקטנים של המשכנתא שלנו. הוא כולל את המסלולים והריביות, את ההחזר החודשי והכללי שלנו. הרעיון המרכזי בבניית התמהיל הוא להגיע להחזר חודשי הכי גבוה שאתם יכולים לעמוד בו (ובנחת), כך תבטיחו לעצמכם את ההחזר הכללי הכי נמוך שאפשר (ושאף אחד לא יספר לכם אחרת).
מסלולים- תמהיל המשכנתא, כאמור, בנוי ממסלולים אותם אנחנו בונים על פי הצרכים והיכולות שלכם, בעזרת שימוש אופטימלי בריביות העומדות לרשותנו ובשילוב מדד באופן יעיל ומקצועי, בנוסף לניצול הזדמנויות עכשוויות.
קרן ההלוואה- סכום הכסף אותו קיבלנו כהלוואה
ריבית- ‘מחיר הכסף’, היינו סוכם כסף שנשלם כתמורה להלוואה שקיבלנו.
מסלול ‘ריבית משתנה’- במסלול כזה הריבית עשויה להשתנות בזמנים ידועים מראש וכפי שחתמנו מול הבנק. זמן השינוי הנפוץ ביותר הוא חמש שנים.
מסלול בריבית משתנה משפיע ישירות על ההחזר שלנו לכל שקל שאנחנו חייבים, אך אינו משנה את קרן ההלוואה.
מסלול ‘ריבית קבועה’- מסלול בריבית קבועה ישאיר את הריבית שלנו קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר תמהילים, אם אין בהם לפחות שליש מההלוואה באחד המסלולים הקבועים.
מדד- ‘כח הכסף’ (לצורך ההמחשה: אתמול שילמנו 10 שקלים על חלב והיום בשביל לקנות חלב נצטרך 12 שקלים כי המדד עלה וכח הקנייה ירד). גובה המדד מפורסם מידי חודש.
מסלול הצמוד למדד נתון לשינויים חודשיים המשפיעים על קרן ההלוואה שלנו. מדד עולה נקרא אינפלציה ולמדד יורד קוראים דפלציה.
המסלולים הפופולריים:
פריים (P)- מסלול בריבית משתנה לא צמודת מדד. גובה הפריים הינו 1.5 + ריבית בנק ישראל, נכון לעכשיו = 1.6%. במשכנתא אנחנו נקבל פריים נמוך יותר כיוון שאנחנו ממשכנים נכס ונותנים ‘ביטחון’ לבנק. זה יירשם כך: P פחות X כולשהו (P-X)
נכון להיום ניתן לקחת עד 66% מגובה ההלוואה במסלול הפריים. הריבית שנשלם על הפריים לא תזוז גם אם נפרוס את ההחזר להרבה שנים, בניגוד למסלולים האחרים. אולם אם נרצה לקחת מעל 33% פריים מגובה ההלוואה, אנחנו כבר נשלם על כך ריבית גבוהה יותר. כך יקרא גם אם נעבור את ה 50% פריים.
הפריים, כאמור, מושפע משינויי הריבית. הריבית עשויה להשתנות כמה פעמים בשנה ובתוך כך לשנות את ההחזרים שלנו בצורה חדה. חשוב להשתמש בריביות משתנות בצורה מושכלת על מנת להנות מאוד מהיתרונות שלהם ולברוח מהחסרונות.
קל”צ- ריבית קבועה לא צמודת מדד. המסלול הכי יציב והיחיד שנשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. אין הפתעות. אין שינויים. אלא החזר חודשי קבוע וידוע, מהתשלום הראשון ועד לאחרון. ישנם כמה יתרונות חשובים במסלול הזה.
חיסרון בולט: הריבית גבוהה. זאת כיוון שאנחנו בוחרים שלא להיות חשופים לשינויים בשוק, לא שינויי ריבית ולא שינויי מדד, והבנק “מתנדב” לקחת את כל הסיכונים על עצמו.
ק”צ- ריבית קבועה צמודת מדד. במסלול הק”צ, הרבית גם כן קבועה לאורך חיי ההלוואה אך המסלול חשוף לשנויי המדד.
מ”צ- ריבית משתנה צמודת מדד. זהו המסלול הכי משתנה, כיוון שאנו חשופים הן לשינויי הריבית והן לשינויי המדד. בלא מעט פעמים שווה מאוד להשתמש במסלול הזה באופן מושכל בלבד. במקרים מסוימים אפשר להשתמש במסלול על מנת לבצע להטוטי משכנתא מקוריים.
מל”צ- ריבית משתנה לא צמודת מדד. גם כאן אנחנו חשופים לשינויים בריבית אך לא לשינויים במדד. גם במסלול הזה ישנם יתרונות מעניינים שאפשר לנצל, אך אם אין סיבה מיוחד לא מומלץ להשתמש בו.
קיימים אין סוף של אופציות בבניית התמהיל ולכן כדאי מאוד להגישו לבנק אך ורק לאחר בדיקה של יועץ משכנתא מקצועי.
5. ביצוע מכרז ריביות חכם וממוקד בין הבנקים
לאחר שהכנו את התמהיל הסופר מצוין שלנו, אנחנו נצא למכרז בין הבנקים על מנת להבין מי יכול ורוצה לתת לנו את הריביות הכי טובות.
חשוב להבין שאסור להימרח במכרז, השוק דינמי מאוד ולא נרצה לפספס הזדמנויות, לכן כאשר נקבל את ההצעה האופטימלית אנחנו ניגש לחתום בהקדם.
6. הערכת שמאי
כשלוקחים משכנתא באופן לא נכון או חלילה אם נקלעים למצב כלכלי מסובך, עשויים לעיתים להגיע למצב של ‘חדלות פירעון’, כלומר, למצב בו לא מצליחים לפרוע את החוב לבנק.
במצב כזה הבנק ירצה למכור את הנכס הממושכן על מנת לקבל את הכסף שלו בחזרה. הבנק מעוניין לעשות זאת באופן מהיר וללא הפתעות וקשיים, לכן הוא מחייב אתכם כבר עכשיו להזמין שמאי מקרקעין מטעמו שיראה את הבית ויוודא שהכל כשורה.
צריך רק להדגיש כי הבנק לא רוצה שהלווה יגיע למצב של חדלות פרעון משום שהוא מפסיד מכך את הריביות. מהסיבה הזאת הוא מוודא מראש שהן המצב של הדירה והן המצב הפיננסי שלכם מעיד יציבות.
מה בודק השמאי? השמאי בודק את כלל הפרמטרים המשפיעים על שווי הדירה בכדי להבטיח שהכסף שייתן לכם הבנק אכן מתאים לשווי השוק של הדירה. כך שאם לווה הגיע חלילה למצב של חדלות פירעון, הבנק יוכל למכור את הנכס בקלות יחסית, זאת בניגוד למצב בו מכרו לכם את הדירה ביוקר והבנק נתן לכם סכום גבוה מידי.
השמאי בודק גם את מצבו המשפטי של הנכס, הוא משווה בין נכסים דומים לנכס שלנו, מברר את היתרי וחריגות הבניה אם יש, הוא בודק את זכויות הבניה וכד’.
המלצת הבית(ה): לפני שאתם בוחרים שמאי, וודאו כי הוא עובד עם כמה שיותר בנקים על מנת שתוכלו להציג את השמאות לבנקים נוספים באם יעלה הצורך (סכמו זאת מראש).
7. חתימה בבנק
השלב המרגש ביותר, ברוכים הבאים לחתימות!
אל תשכחו להצטייד ב:
- ת.ז וספח מקוריים
- חוזה מכירה מקורי
- במידה וזו רכישה מקבלן- יש להביא את השוברים
שימו לב טוב שאתם חותמים על התמהיל המדויק כפי שסוכם (לראות בעיניים!)
כמו כן, תשאלו את הפקיד עד מתי הריביות “שמורות” לכם. זכרו כי הריביות עלולות להשתנות אחרי זמן מסוים ולכן יש למהר לבצע את השלב הבא (בטחונות) על מנת לקבל את המשכנתא ולקבע את הרביות.
ודבר אחרון- קחו את פרטי הקשר של הפקיד (מייל וטלפון) לכל שאלה שעשויה להתעורר.
8. בטחונות
כפי שהסברנו בסעיף השמאות, במידה ולווה יגיע חלילה למצב של ‘חדלות פרעון’ הבנק ייאלץ למכור את הנכס שלו. הבנק יוכל לבצע זאת רק אם יעמדו לרשותו מספר ‘בטחונות’.
לכן רגע לפני שתקבלו את כספי המשכנתא שלכם, הבנק יבקש ממכם לבצע מספר פעולות:
- רישום ‘הערת הזהרה’ בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל על מנת שלא תוכלו לבצע עסקה בנכס ללא ידיעתו ואישרו.
- ‘ביטוח חיים’ לשני בני הזוג בכדי להבטיח לבנק שבמקרה שאחד מבני הזוג ח”ו נפטר, תכסה חברת הביטוח את המשכנתא.
- ‘ביטוח נכס’ על מנת שחברת הביטוח תכסה את המשכנתא במידה ויהיו נזקים בלתי צפויים לנכס.
- רישום משכון ברשם המשכונות- כך הבנק יוכל לתבוע את כספו במידה ולווה הגיע לידי חדלות פירעון.
- חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם על מסמך המחייב את המוכרים להחזיר את הכסף לבנק במידה ולבסוף לא התממשה העסקה.
ישנם שינויים קלים בין הבנקים בעניין דרישות אלו.
9. קבלת המשכנתא
זהו! מזל טוב!! הבנק העביר את הכסף ואתם יכולים להתפנות לחגיגיות בבית החדש שלכם.
10. שיפור מתמיד של תנאי המשכנתא (מחזורים)
לקחתם משכנתא לשנים ארוכות בשוק משתנה, מטבע הדברים התנאים בשוק הזה עשויים להיות טובים יותר בהמשך וחבל שתפספסו הזדמנויות לחיסכון משמעותי וקריטי בהמשך. בררו עם יועץ משכנתא מתי וכיצד צריך להציץ ולחפש אחר הזדמנויות כאלו. מן הסתם יש לכם המון מה לעשות בכסף שיתפנה.
